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Estimer un bien

Évaluer son budget d’achat

Au-delà du rêve de propriété, il est nécessaire de se confronter à la réalité de vos finances pour ne pas vous embarquer dans un projet risqué. Encore faut-il déterminer votre capacité de financement.

Il n’est pas rare que l’on se penche sur les offres d’emprunt immobilier après avoir eu un coup de cœur pour un bien. Pour de nombreux aspirants à la propriété, c’est alors la douche froide lorsque la banque leur indique que leur capacité d’emprunt est bien moins importante que celle qu’ils escomptaient. D’autant plus qu’en règle générale, les établissements prêteurs exigent qu’au moins 10% de l’opération soit financée par un apport personnel.

Ne vous surestimez pas

Avant de lorgner les vitrines d’agences immobilières, vous devez donc faire le point sur votre situation, d’abord au sein de votre foyer puis avec votre banquier. Combien avez-vous d’épargne disponible sans pour autant vous priver d’un bas de laine indispensable ? Un proche peut-il compléter votre apport personnel ? Vous devez également établir le budget familial sur l’année écoulée. Hormis le loyer qui sera remplacé par les mensualités de l’emprunt, rien ne doit être oublié, depuis le crédit en cours de la voiture jusqu’au versement de la pension alimentaire, en passant par votre imposition, vos frais d’assurances, d’essence, d’alimentation ou la scolarité des enfants…Ce calcul préliminaire permet de déterminer votre « reste à vivre » une fois que toutes les dépenses obligatoires ont été réglées et, par là même, de déterminer le montant des mensualités de prêt que vous êtes capables d’assumer. Après une première estimation par vos soins, faites valider le calcul par votre banquier. À partir de ces données, celui-ci va pouvoir évaluer votre capacité d’emprunt. Toutefois, comme l’équation varie en fonction du taux d’intérêt et de la durée du crédit ainsi que des frais d’assurance emprunteur, faites plusieurs simulations auprès de différentes banques, en veillant à ne pas être pris à la gorge par un taux d’endettement trop élevé (l’idéal est de ne pas dépasser 30 %, avec un maximum de 33 %).

Passez les frais au crible

Ainsi informé de vos capacités financières, vous pouvez entamer une recherche de logement active. Mais avant de vous positionner sur un bien, réfléchissez-y à deux fois ! Le prix affiché par le vendeur est loin d’être la seule dépense à prendre en compte. Il faut tout d’abord ajouter ce que l’on appelle communément les « frais de notaire », qui englobent en réalité une large part d’imposition. Comptez entre 2 et 3 % du prix du bien si vous achetez dans le neuf et jusqu’à 8 % s’il s’agit d’un logement ancien. Vous pouvez chiffrer ces frais d’acquisition sur www.immobilier.notaires.fr, rubrique « Calculs immobiliers ».
Dans une moindre mesure, votre prêt va lui aussi engendrer des frais de dossier. Par ailleurs, vous devez envisager votre acquisition de façon plus globale en commençant par évaluer le montant des éventuels travaux de rénovation à prévoir.

Des frais sous-estimés

Bon nombre de candidats à la propriété oublient de tenir compte des frais annexes à un achat qui pèsent pourtant lourdement dans les dépenses courantes. Citons notamment :- l’imposition locale : en tant que propriétaire vous serez redevable des taxes foncière et d’habitation mais aussi de la taxe de ramassage des poubelles qui peut s’élever à plusieurs centaines d’euros selon les communes.- les charges de copropriété : si l’achat d’un appartement est souvent moins onéreux que celui d’une maison, les comptes annuels de la copropriété peuvent réserver de douloureuses surprises. Il est donc indispensable de consulter au préalable le décompte des charges de l’année écoulée. Pour éviter les difficultés ultérieures, les futurs acquéreurs doivent par conséquent fournir un véritable travail de fourmi.

Julie Polizzi

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